El día de hoy te voy a compartir cómo comprar al precio correcto. ¿Y porqué siento que puedo enseñarte esto? Porque en mi primera década cometí muchos errores, compré mal, sigo cometiendo errores, pero errores muy distintos. Y hoy en día puedo decirte esos errores para que tú no los cometas. Vas a cometer otros, pero por lo menos no los que ya cometí yo.
¿Cómo comprar al precio correcto?
Hay tres cosas para tener en cuenta; al principio puede que tengas solo una idea, pero conforme crezcas y pases de ser un inversionista novato a uno ya con experiencia, debes saberlas con certeza.
1. El VDR (Valor Después de Renovada)
2. Lo que cuesta renovar esa propiedad
3. La oferta inicial que tú debes pagar
Cuando la gente me dice: "Oye, Raúl, ¿Cómo me doy cuenta que estoy comprando al precio correcto?, ¿Cómo pago el precio correcto?" Te voy a compartir, primero, cómo NO vas a comprar al precio correcto.
Primero, te voy a hacer una pregunta: ¿Sabes cual es tu estrategia de salida? Por ejemplo, está el fix and flip, que es comprar, remodelar y revender. Otro es Buy-and-hold, que es comprar para quedártela y tener un ingreso residual. La tercera es el wholesale, donde pones en contrato para vender el contrato. 
Dependiendo de la estrategia de salida, es el precio que debes pagar. Depende bastante.
Por ejemplo, si no tienes dinero, crédito, trabajo, etc. quizá es mejor que comiences como wholeseller, donde compras a precios muy bajos, pones la propiedad bajo contrato, vendes el contrato, asignas tus derechos y te quedas con una ganancia, porque supiste cómo comprar a un muy buen precio.
El fix and flip, el que compra, hace la renovación y revende, puede pagar un poco más. El que compra para rentar, y crear un ingreso residual puede pagar un poquito más, no mucho más, pero hay que saber comprar al precio correcto. cada una de estas necesita una fórmula diferente, pero yo te voy a enseñar una fórmula, con la que he hecho historia.
Si te enfocas en esta fórmula, aplica en la mayoría de las cosas; en mercados elevados en precio como en el que estoy yo. Entendamos algo, comprar al precio correcto va a significar entender cual es tu estrategia de salida. O ¿Cuál es el enfoque, cono inversionista, en el que me quiero especializar.
Comprar por emoción, lo he visto cantidad de veces en las subastas. Pero es el lugar perfecto para aprender cómo no hacerlo; porque vas a ver cómo entre los inversionistas se comen las ganancias. Ahora, lo que también he estudiado es que, dependiendo de la estrategia de ese inversionista, es la cantidad que puede pagar. Ojo, te doy un secreto: ve a las subastas a buscar compradores, a pedirles sus tarjetas para que puedas venderles tus propiedades.
Como inversionista, voy a querer comprar a un precio razonable. Pero me encanta preguntarle al dueño la cantidad que desea recibir, porque si me da un número más bajo que lo que me arroja mi fórmula, ¿para qué pagar más?
Ahora, depende de cómo lo hagas tú. 
La segunda cosa es cuando fuerzas el trato. ¿Sabes que me ha tocado ver? Que muchas personas dicen: "Aunque no me de ganancia...", "Aunque yo no me pague...", "Aunque me sirva de experiencia...". Cuando comienzas a cortar esquinas, a forzar el trato, a hacer excepciones, no vas a agarrar el precio correcto.
Número 3, el no conocer el área es crucial. Cuando no la conoces tiendes a pagar más por un trato. ¿Cómo comprar al precio correcto? Es asegurándote de saber como no comprar al precio correcto.
Número 4, evaluar de forma muy optimista. Muchos no saben esto pero, la estación del año dicta bastante. Ejemplo, Octubre, Noviembre y Diciembre las propiedades tienden a tardar en venderse. Tú como inversionista, si vas a comprar para remodelar y revender, tienes que tener en consideración que en esos meses la gente está distraída en las fiestas de fin de año, está lloviendo, o está nevando. Pero, es buena época para encontrar mejores tratos.
Cuando digo "ser optimista" me refiero a que cuando comienzas a agarrar las propiedades mejor vendidas del área durante el principio del año o mediados del año, fatal. Si estas a final del año, y agarras casas que se han vendido en verano o primavera, te estas dando un balazo tú solo.
Tengo una fórmula, y esta no cambia. Es donde agarro el Valor Después de Renovada, lo multiplico por el 70%, menos la renovación que me da la cantidad de mi oferta.
¿Cómo llego al precio de la renovación? Mi consejo es que, al principio, lo hagas al tanteo. Pero debes corroborar y comparar con varios contratistas. Esto es lo que me he dado cuenta en mi mercado, que tú tendrás que darte cuenta en el tuyo, pero lo que yo hago es entrevistar a varios contratistas. Porque me he dado cuenta que, incluso en la misma ciudad o en la misma zona, los precios que dan son muy distintos.