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Te voy a enseñar cómo invertir en bienes raíces sin dinero tuyo.

Aunque tuvieras tu dinero, no deberías invertirlo en tus propios tratos de bienes raíces, y la razón es porque si te enseñas a hacer lo que yo hago en lo personal, te permite crecer en muchas áreas y despertar habilidades que puedan estar dormidas que te van a ser de bastante utilidad, específicamente en tu carrera de bienes raíces. 

Vamos a suponer que la propiedad tiene un valor de 1 Millón de USD, este sería el VDR (Valor Después de Remodelar). Esto deberías comprarlo con el 70%, menos el costo de renovación o remodelación, digamos que son $100k USD. Deberías de comprarla por alrededor de $600k USD. 

Hay ciertos prestamistas, que se les llama prestamistas duros o  “Hard Money Lenders”, no son los bancos tradicionales. Lo que yo hago es que divido entre 1 prestamista duro y 1 prestamista privado, cada uno tendrá sus propias reglas y comisiones, mi consejo es que te pongas en contacto con varios de ellos y averigua cuales son sus términos. 

A mi en lo personal me prestan cierta cantidad, no será el caso de todos, ya que cuando no tienes experiencia te van a prestar menos y los términos no serán tan favorables, pero no importa, el inicio es el inicio, entiende que al principio te costarán las cosas más caras, de repente tendrás algunos retos más altos, etc.. 
Pero desde mi experiencia personal, de inicio, me prestaron el 80% del préstamo y para el otro 20% vas a buscar a un prestamista privado, este puede ser algún amigo, familiar, colega, alguien de la iglesia, algún contacto que conoces, o aún no, lo importante es desarrollar la habilidad de hacer conexiones.  

El 80% de $600k USD son $480k USD, la diferencia, o el 20% son $120k USD. También hay costos de cierre, esto lo pido también al prestamista privado el 20% más costos de cierre (CC), maso menos el 2%, en este caso $12k USD. Le pediría también los costos operacionales, que ahorita vamos a calcularlo…

Al prestamista privado le dejo saber que cuando venda la propiedad es cuando el recibe su capital de regreso, más los intereses, más cualquier otro tipo de cobros que ellos le hayan puesto al préstamo.  

Costos operacionales, aquí me doy un espacio de 6 meses, lo que hago es que incluyo todos los gastos de utilidad, me refiero a la luz, gas, electricidad, pagos de préstamo, impuestos, etc., por ese periodo, todo esto lo sumo y saco un estimado. Por ejemplo $4000 USD al mes por 6 meses da $24k USD, yo lo cierro y voy a pedir $30k USD, prefiero tener de más que de menos. Lo que yo le pido al prestamista privado serían $162K USD protegido por la propiedad que estoy comprando que vale 1 millón después de remodelada. 

Ojo, si tu sumas los $480K USD (prestamista duro), mas $162k USD (prestamista privado), nos da $642k USD. Entonces, ¿por qué el prestamista privado se sentiría confiado de prestar ese dinero en segunda posición, siendo que tiene más riesgo?. Por el hecho de que entre los dos prestamos solo deberías $642k USD, mientras que la propiedad vale 1 millón de USD, ¿hace sentido?.

El 80% es nada mas de la compra, no hablamos de la remodelación. El Hard Money Lender generalmente te presta desde el 80% hasta el 100%. 

Entonces, ¿qué salió de tu bolsillo?. Probablemente al principio salió el depósito, y el depósito puede ser tan bajo como lo que tu quieras imaginarte, he hecho depósitos desde $100 USD, $500 USD, dependiendo. 

Esta es la manera de cómo puedes invertir en bienes raíces sin tu dinero. Es siempre el dinero de alguien más. Esto funciona de una manera extraordinaria, especialmente con estos puntos claves: 

Lo que me ha tocado ver es personas que tienen su propio dinero y ponen su propio dinero a trabajar, generalmente vas a estar limitados con lo que su capital puede hacer. 

Con este modelo puedes hacer todos los tratos que quieras hacer y no estás teniendo tu capital adentro, estancado.

Esta es la manera como personalmente invierto sin dinero en los bienes y raíces. 

Recuerda, si hay de otra y aun hay mas ahora… si no sabes, tenemos un programa, regístrate, hay un enlace en donde puedes seguir aprendiendo mucho más de cómo seguir invirtiendo en los bienes y raíces. Se despide tu amigo Raúl Luna.