Las diferencias entre lo que es inversiones residenciales, lo que es bienes raíces residencial y bienes raíces comerciales, y de repente tú mismo vas a mirar las diferencias y elijas obviamente una ruta o elijas la otra ruta. Sin embargo, las dos tienen cosas muy positivas y ambas también tienen cosas negativas. Entonces, ¿Cuál es la diferencia? primero que nada. primero que nada. Residencial, para que tengamos bien claro. Por ejemplo, las casas, las estructuras de una casa, se considera residencial condominio... Si es un condominio el que estás comprando o el que estás queriendo invertir es residencial y todo lo que conlleva dos casas en un terreno, tres casas. hasta cuatro casas en un terreno o dos apartamentos, tres apartamentos, cuatro apartamentos en una sola parcela, está considerado residencial.

Y como residencial algunos beneficios para que tú lo tengas en mente. El costo de entrada es muy accesible porque es muy accesible, por ejemplo, como inversionistas, generalmente cuando vas a comprar para darle la vuelta vamos a decir que vas a comprar para dar la vuelta.

Más gente califica para poder comprar algo en donde vivir, dependiendo los puntos promedios de la suma. una de las cosas que yo siempre he dicho es que cuando agarras tú el promedio de la venta de una casa, o de un condominio, o de un dúplex, o de un triplex, o de un fourplex y agarras el promedio en la zona este y te enfocas desde promedio hacia abajo en cuanto a precios, entonces la cantidad de compradores comienzas a accesar una alberca bien gigantesca de compradores. Y en el mundo residencial el costo de entrada es relativamente muy factible, muy accesible, porque hay préstamos dependiendo el tipo de préstamo

yo he visto que lo que hay personas que han logrado comprar propiedades como casas hasta cuatro apartamentos con 3% de enganche. 

Ahora te estoy hablando. El comprador final, el usuario final, el que no es inversionista, el que no tiene la cachucha, el inversionista de bienes y raíces como tú y como mi persona, como inversionista tú vas a querer comprar obviamente las propiedades en descuento, las vas a querer comprar en tiempo de oportunidad, en tiempo de donde un vendedor está motivado o donde, hasta cierto punto, tiene algún problema que tú le quieres, que tú le quiere resolver y que ahí es donde entras tú, obviamente, como la solución.  

Algunos beneficios obviamente son el costo de entrada del que hablamos. El segundo beneficio que tengas en mente es sencillo y rápido de encontrar el valor relativo a lo comercial. Generalmente todo lo que es residencial ya lo mencionamos condominios dúplex hecho por Flex o una casa y los comparables son por lo que se vendió en el vecindario. 

Generalmente hablando una milla o menos y cuando agarra los comparables alrededor de una milla o menos, mientras esté dentro de la misma comunidad o mientras esté dentro de la misma ciudad. Y así es como se compara, por ejemplo, el residencial. 

Lo que son, lo que viene siendo el valor del lo del residencial está atado a lo que otras propiedades similares se han vendido en la suya en el mundo residencial. Como tienes cuatro apartamentos o menos, si es una casa y estás comprando la por flujo de de dinero o flujo de de cashflow, entonces, lo interesante es esto es de que en el mundo residencial tienes menos entradas de dinero. 

¿Qué significa? que dependes bastante de buenos inquilinos en este aspecto? Porque entre menos puertas tengas en tu propiedad en una parcela, por ejemplo, si tienes una casa, rentas la casa y el inquilino decide salirse o decide cambiar de empleo o decide que ya no quiere vivir en la casa, pierdes automáticamente ese flujo de entrada rápidamente, ¿cierto? Entonces es una diferencia, un diferenciador muy grande. 

Te piden menos enganche, hablamos de eso y generalmente te piden menos engaño, incluso como inversionista, como inversionista, lo puedes comprar de repente entre un 15%, lo más bajo que he visto es un 10%. Lo menos que he visto y estoy hablando con un como inversionista cuando compras para revender, cuando vas con un Hard Money Lender, cuando vas con un prestamista duro que te preste la plata para poder invertir lo más bajo que dispones entre un 15 y un 10%, siendo lo más barato. 

Ahora, hay formas creativas definitivamente en el mundo residencial. Yo he visto prestamistas duros cuando llegas a tener muy buena relación o cuando tu trato está perrunos. Es un trato fregón. Si, sencillísimo. ¿A qué me refiero? Que un trato fregón, si es que tienes bastante eco y bastante plusvalía. O sea. que lo compraste a un muy buen precio, lo cual el prestamista duro te diga: “Yo te presto 100% de todo no necesitas poner nada, pero necesito que me pagues muy bien el interés. Necesito que es más, me des un pedazo del pastel.”

Me ha tocado ver eso. Sin embargo, viene más por relación que cualquier otra cosa que toqué en el mundo residencial y diferencias; si te encuentras en una calle que está demasiado transitada , que se cuenta como algo negativo, a diferencia de algo comercial, algo comercial, se te en una calle sumamente transitada y evitamos entrar en esas diferenciaciones, es buenísimo.

Entonces, entender las diferencias entre invertir en presencial o invertirían comercial. Entender esas diferencias es crítico. Y luego vamos a entrar en la parte comercial gala para que ustedes tengan una idea de qué es y qué es el totalmente lado opuesto de lo residencial.

En lo comercial, estamos hablando de cinco unidades, cinco apartamentos o más en el momento que en una parcela. Cuando digo una parcela estoy hablando de un terreno; un terreno que cuente con cinco casas o más, cinco condominios o más, cinco apartamentos o más, ya es un considerado comercial el momento que le pega a cinco viviendas residenciales. Automáticamente pasa a la categoría comercial. Las oficinas, edificios de oficinas es comercial de edificios industriales es comercial. Centros comerciales como shoppings en los como los moros son obviamente propiedades comerciales, hoteles son propiedades comerciales, edificios de cinco géneros. Por ejemplo, han visto al chico en el McDonald's, que son edificios, que es de una estructura, es comercial, tiendas de tiendas como las que conocen los grandes, como Ross cuando tiene un local nada más en una zona comercial o una zona obviamente de negocio comercial.

Entonces, o edificios que tienen propósito especializado, han visto, por ejemplo, edificios donde cuidan a los ancianos, que es comercial, por ejemplo, edificios donde tiene comercial abajo y residencial arriba. En inglés se le llama mix use. Son de doble uso o uso mixto. El uso mixto se considera comercial y ese es otro tipo de propósito especializado. Entonces, ¿qué podemos ver en la parte comercial?, por ejemplo, de los retornos son generalmente más altos los retornos, o sea, las ganancias generalmente son más altos.

¿Por qué? Es porque el valor de cómo se llega en una propiedad comercial, tú lo forjas o lo incrementas por lo que genera en ingresos. En pocas palabras, si compras una propiedad comercial y está generando, digamos, un ejemplo, digamos que genera $100.000 al año de debe de rentas y los renteros, no tienen por ejemplo un contrato inmediatamente tú les puedes incrementar la renta a 100 50.000 $, por decirlo así al año y el valor de ese edificio, sube. El momento que tú lo viste, esos 50.000 $ más en ese instante ese edificio vale radicalmente diferente, drásticamente distinto.

Y eso es obviamente una parte que a mí me encanta en la parte comercial, que ahora por lo general los inquilinos son más sofisticados. Los renteros, en este caso los inquilinos son más sofisticados, son generalmente más calificados los por ejemplo, los contratos son más a largo plazo.

Te pongo un ejemplo yo nosotros tenemos varios centros comerciales y los por generalmente los barrenderos o en este caso a los negocios que le rentamos los espacios. Los contratos son de cinco años, diez años, algunas veces hasta 15 años. Lo más interesante es que por esos años, pues simple y sencillamente, mientras el negocio esté yendo bien y todo el mundo respete lo acordado. Este es muy pasivo, no es muy pasivo.

Y cuando digo pasivo me refiero a lo mejor no sea la misma palabra que existe en español. Es muy tranquilo, pues no hay mucho envolvimiento. Entonces luego también hay lo que se llama NET leases, acuerdos de triple net y el triple net, nada más para que tengas un contexto, es cuando el inquilino paga y esto es muy común en las propiedades comerciales. Esto es muy común especialmente en centros comerciales, en propiedades de una estructura que se le está rentando una tienda, se le está rentando algún restaurante o algún tipo de negocio.

Es muy común hacer los acuerdos triple net y el se pone lo que es. Es que el inquilino paga por 100% todo tonto, paga hasta por los impuestos del dueño, paga hasta por la aseguranza del dueño, paga por la luz, el agua, luz, gas, paga por todo el 100%. En pocas palabras, al dueño le entra el dinero limpio de ese flujo. No dejes las cosas para después. 

El exitoso se encarga de decidir rápido, de respaldar las decisiones con acción de forma rápida y a la persona que no lo es se la pasa pensando demasiado y se queda únicamente pensando.